29 settembre 2016 - Storie di ordinaria (...follia) burocrazia! Dopo 40 anni dalla costruzione, un intero quartiere di circa trentamila residenti non ha ancora l’abitabilità/agibilità. Una specie di record per una amministrazione che non ha mai brillato per la sua efficienza. Circa duemila domande di certificazione di agibilità sono ferme in attesa di chiarimenti ma il tempo non può essere infinito e dopo tanti anni il cittadino “pretende” una soluzione. Una vicenda che coinvolge, oltre a Colli Aniene, altri quartieri della città costruiti in regime di cooperativa. La prima domanda che è lecito porsi è: “di chi è la responsabilità di questa inadempienza che sta portando il caos nella compravendita di appartamenti e bloccando di fatto il mercato?”. Di certo una grossa responsabilità è del Comune di Roma che, fino al decreto del commissario Tronca, aveva completamente ignorato il problema permettendo di fatto il libero mercato. Con il solito scaricabarile a livello istituzionale, l’amministrazione capitolina cerca di addossare parte delle responsabilità sulle Cooperative che avrebbero dovuto stipulare a suo tempo le convenzioni con il Comune indispensabili al rilascio del certificato di agibilità. È impossibile per noi credere che tutte le cooperative siano in difetto, per questo pensiamo che la macchina amministrativa non abbia funzionato come avrebbe dovuto. Oltretutto, molte di queste società di costruzione non esistono più ed hanno lasciato il cittadino abbandonato a se stesso.
Altresì ci assale il dubbio legittimo che il decreto sia nato solo per fare cassa sui proprietari e questo nuovo balzello è alquanto insopportabile. Cosa ancora più difficile è giostrarsi in questo ginepraio: agibilità, convenzioni, pdz, affrancamento, etc. Non tutte le situazioni sono uguali e ognuna va affrontata in maniera differente. Solo noi abbiamo rilevato almeno 4 casi principali:
1. Immobile costruito dalla cooperativa su terreno di proprietà del Comune
2. Immobile costruito dalla cooperativa su terreno ceduto dal Comune a prezzo agevolato
3. Immobile costruito dalla cooperativa su terreno privato
4. Immobile acquistato con trattativa privata da socio di cooperativa e ceduto a prezzo di libero mercato
Il terzo e il quarto,in apparenza, sono i casi meno complicati (la maggior parte dei palazzi di Colli Aniene rientra nella terza casistica) ma non per questo si può parlare di chiarezza.
IL CASO COLLI ANIENE - Gli immobili di Colli Aniene (Piano di Zona 15 Tiburtino Sud) sono stati costruiti con convenzioni (preliminari) che si basano sull'art 11 legge 167/1962 o sull'art 16 della stessa legge. Sono convenzioni degli anni '70. I terreni erano di proprietà dei costruttori, quindi è presente un diritto di proprietà e non di superficie. Tali convenzioni riportano un vincolo a vendere al prezzo massimo di cessione (da determinare nella convenzione integrativa) per 10 anni dalla data di rilascio del certificato di abitabilità/agibilità. Purtroppo, le convenzioni integrative non sono mai state stipulate, quindi non sono mai stati rilasciati i certificati di abitabilità/agibilità e non sono mai stati definiti i prezzi massimi di cessione. Secondo la famosa sentenza del 16/09/2015, non essendo presente la convenzione integrativa, il vincolo ha seguito il bene... quindi è ancora presente. Dalle FAQ del comune di Roma, in particolare la numero 7, si evince che possono affrancare solo gli immobili con convenzione secondo art.35 L.865/71. In base a questa piccola analisi, quello che se ne deduce è che noi non possiamo vendere a prezzo di mercato, non possiamo vendere a prezzo imposto (non esiste) e non possiamo affrancare. In poche parole non possiamo fare niente. Se fosse veramente così sarebbe gravissimo ma da più parti sono pervenuti pareri non ufficiali che considerano la materia non applicabile al PdZ 15 Tiburtino Sud, ma nessuno conferma questa cosa per non esporsi più del lecito. Più di una volta è stato anche fatto osservare che la materia è più giuridica che tecnica, per cui dovrebbero essere i notai a prendersene la responsabilità e non tutti lo fanno.
Ci sono studi della materia in corso anche da parte dell'AIC che fornisce supporto agli ex soci aiutandoli nel tentativo di venire a capo dei problemi (ndr=rettifica della precedente comunicazione).