Colli Aniene: tanti immobili ancora privi di abitabilità
Come cautelarsi nella vendita di un appartamento

29 marzo 2016 - A oltre quarant’anni dalla fondazione del quartiere molte abitazioni di Colli Aniene non possiedono ancora il cosiddetto certificato di abitabilità e, spesso, ci si accorge di questo solo durante le pratiche di vendita del proprio appartamento. Situazione complicata anche in caso di separazione di due coniugi perché per la legge non dovrebbe essere possibile affidare i figli ad un genitore in una casa senza abitabilità. Le radici di questa complicata vicenda sono da attribuire nella stessa percentuale alle cooperative che edificarono il quartiere e all’amministrazione capitolina che non svolse il suo compito in maniera accurata. È bene ricordare che molte cooperative fallirono o non rispettarono gli impegni sulle opere di urbanizzazione necessarie al quartiere e per questo l'amministrazione comunale ha evitato di rilasciare l'abitabilità a tutti fino a che nel 2009 l’IX Dipartimento del Comune di Roma chiese all'avvocatura comunale un parere su come rilasciare il certificato.

In passato da alcune disposizioni normative, ma soprattutto da una certa prassi giurisprudenziale, sembrava ricavarsi la sussistenza di due diverse certificazioni: quella per l’abitabilità (provvedimento rilasciato per le case con uso di civile abitazione) e quella per l’agibilità (relativo a tutte le altre costruzioni destinate ad uso non residenziale). Nella realtà non è mai stato così, non sono mai esistiti due diversi procedimenti disciplinati per conseguire i due diversi certificati ed anche il corredo documentale necessario per l’istanza non cambia a seconda della destinazione d’uso. Con l’introduzione T.U. 380/2001 il legislatore abbandona il concetto di abitabilità ed introduce quello appunto di Agibilità utilizzabile per tutte le categorie di immobile senza alcuna distinzione.
Ma cosa è e, a cosa serve, il “Certificato di Agibilità”?
Il Certificato di Agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati valutati secondo quanto dispone la normativa vigente, e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. Con questa definizione sembrerebbe allontanata, apparentemente per sempre, la definizione che tende ad attribuire al certificato di agibilità un valore urbanistico di rispondenza tra la costruzione ultimata e il progetto approvato. In realtà la relazione tra l’aspetto urbanistico–edilizio e l’aspetto igienico-sanitario è stato e continua ad essere oggetto di interpretazioni e pareri non unanimi, perché se da una parte è vero che, con l’introduzione della nuova normativa, viene focalizzata l’attenzione sull’osservanza, in fase di costruzione, di determinate prescrizioni igienico-sanitarie, è altrettanto vero che la domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere corredata, tra l’altro, anche della dichiarazione, sottoscritta dal richiedente, di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato.
Entriamo ora nell’ambito della commerciabilità legata alla presenza o meno del certificato di agibilità e precisiamo subito che: per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità.
Detto questo non si può non sottolineare come, nel caso in cui ad essere venduto fosse un immobile privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.
Fermo restando che è sempre possibile vendere un immobile privo dell’agibilità (vedi il caso della vendita di strutture grezze o anche di immobili oggetto di particolari interventi di ristrutturazione volti proprio a ristabilire i minimi standard di igiene e sicurezza), è necessario che la parte acquirente sia informata della relativa mancanza e che soprattutto di tale circostanza sia stata data considerazione nella fase di contrattazione del prezzo.
Ed arriviamo a Colli Aniene, intanto bisogna subito precisare che il nostro quartiere fa parte del Piano di Zona n. 15 “Tiburtino Sud” in attuazione della legge 18 aprile 1962 n. 167, questa precisazione è importante in quanto le specifiche della legge prevedevano, come condizione al rilascio della concessione edilizia (a norma dell’art. 18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65), la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) proprietari dei terreni ed il Comune di Roma, onde regolamentare gli oneri di urbanizzazione ed edificazione.
Non sto a dilungarmi troppo e non voglio neanche entrare troppo nel dettaglio degli intrighi e delle lungaggini che dagli inizi degli anni 70 hanno caratterizzato l’urbanizzazione di Colli Aniene, basti sapere che: per “accelerare” i tempi di attuazione del programma di edificazione si rese necessario addivenire alla stipula di “convenzioni preliminari” nelle quali fissare tutte le condizioni e le modalità per la successiva determinazione di quegli elementi definibili in prosieguo di tempo mediante convenzione integrativa.
In breve, le “convenzioni preliminari” servirono per fissare i punti cardine delle operazioni di edificazione e di urbanizzazione, venne stabilito chi avrebbe dovuto costruire la rete stradale, l’impianto di acqua potabile, le fognature, l’impianto di illuminazione.
Nel sottoscrivere le convenzioni preliminari, le parti si obbligarono a stipulare PRIMA DEL RILASCIO DELLE LICENZE DI ABITABILITA’, questa fantomatica Convenzione Integrativa che tra le altre cose doveva contenere, gli importi delle opere di urbanizzazione, i canoni massimi di locazione degli alloggi, il prezzo di vendita degli alloggi calcolato secondo particolari parametri.
Qui nasce il problema dei certificati di abitabilità che oggi chiameremo Agibilità per il nostro quartiere, NESSUNA CONVENZIONE INTEGRATIVA E’ STATA MAI STIPULATA e di conseguenza NESSUN CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E’ MAI STATO RILASCIATO.
A tutti gli effetti, qualora i condomini lo volessero, l’amministratore di condominio può presentare opportuna istanza e, o per silenzio assenso, o per provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso ottenere il sognato certificato di agibilità.
Esiste una sezione dedicata del sito istituzionale del Comune di Roma in cui vengono spiegate nel dettaglio le operazioni da compiere per l’ottenimento dell’Agibilità e di seguito lascio il link diretto:
http://www.urbanistica.comune.roma.it/agibilita.html
Mentre a quest’altro link può essere scaricata la modulistica necessaria:
http://www.urbanistica.comune.roma.it/agibilita-modulistica.html
Fonte: Dr. Fabrizio Colarossi (Progetim)

Antonio Barcella
www.collianiene.org

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