17
febbraio 2017 - Da ieri è attiva la petizione
on-line "Edilizia
convenzionata: sei proposte per uscire dal caos"
indirizzata al Ministro infrastrutture e trasporti Graziano
Del Rio, al Presidente della Regione Lazio Zingaretti, al
Sindaco di Roma Virginia Raggi e ad altri tre destinatari
istituzionali. Un problema che riguarda migliaia di cittadini
che hanno acquistato il loro immobile attraverso costruttori
e cooperative di edilizia residenziale convenzionata e/o sovvenzionata
in particolare attraverso i vari piani di zona che si sono
succeduti da 40 anni a questa parte. La questione riguarda
anche tantissime persone che, senza saperlo, hanno acquistato
il proprio appartamento a prezzo di mercato senza che nessuno
abbia comunicato che sull’immobile esistevano vincoli di vendita.
Prezzo massimo di cessione, affrancatura, abitabilità,
diritto di superficie, diritto di proprietà, piani
di zona, ecc – un vero caos dal quale, nella maggior parte
dei casi, si esce fuori solo pagando una consistente gabella
all’amministrazione capitolina.
Ecco il testo della petizione
lanciata per iniziativa del Dr. Marco Saladini: “EDILIZIA
CONVENZIONATA: SEI PROPOSTE PER USCIRE DAL CAOS -
Noi, proprietari, ex-proprietari e potenziali proprietari
di alloggi di edilizia residenziale convenzionata e/o sovvenzionata,
denunciamo lo stato di incertezza e abbandono nel quale le
vicende legislative, giudiziarie, regolamentari e amministrative
hanno gettato i nostri legittimi diritti di proprietà,
imponendo nuove ed esose tasse, esponendoci a speculazioni,
creando contenzioso e impedendoci di disporre liberamente
dei nostri immobili, in ultima analisi causando ingenti danni
a noi e alle amministrazioni dei nostri Comuni di residenza.
Tra noi ci sono persone con situazioni differenti, accomunate
però dall'incertezza più assoluta sulle proprie
prospettive. Le nostre famiglie vedono messo in discussione
il valore e il godimento della propria abitazione, bene primario
che per la stragrande maggioranza è quello di maggior
valore che abbia mai posseduto o intenda acquistare. Il motivo
è che per vendere o affittare a prezzo di mercato uno
dei nostri alloggi, sui quali pende il vincolo di un prezzo
massimo di cessione, ci si chiede di stipulare una convenzione
integrativa con il Comune per l’affrancazione da tale vincolo
e di corrispondere importi molto elevati, dell’ordine di una
o più decine di migliaia di euro. Come se non bastasse,
in Comuni importanti, come ad esempio Roma, le relative pratiche
sono bloccate, al pari di quelle per la trasformazione della
proprietà da superficiaria a piena: migliaia di richieste
giacciono inevase. L’alternativa è vendere a prezzi
amministrati, fortemente inferiori a quelli di mercato e in
molti casi a quelli che abbiamo pagato ai precedenti proprietari,
che erano invece stati autorizzati dal Comune a vendere a
prezzo di mercato con procedure più semplici e meno
costose. Le problematiche sono tante. Ne esemplifichiamo alcune.
* Chi vuole comprare uno dei nostri immobili oggi ne trova
pochissimi sul mercato e a prezzi relativamente più
alti, a causa delle tasse imposte di recente e della minore
offerta, conseguente al blocco delle vendite determinato dalla
confusione descritta fin qui. Si stima che solo a Roma siano
in questo momento invendibili, a prezzo di mercato, oltre
200.000 alloggi. Questa situazione non pare affatto in linea
con i propositi del legislatore (vedi legge 106 del 2011)
e della Corte di Cassazione (vedi sentenza a Sezioni Unite
n. 18.135), che intendevano invece colpire la speculazione,
facilitare il trasferimento dei diritti di proprietà
dei nostri immobili e, in ultima analisi, consentire a tante
unità abitative di essere messe sul mercato, a beneficio
di tutti noi.
* Chi ha comprato di recente o sta comprando uno dei nostri
immobili spesso subisce prezzi gonfiati rispetto a quanto
stabilito dalle normative, senza che ci siano adeguati controlli
sugli abusi perpetrati dai costruttori. Ad esempio, alcuni
di noi non sono legittimamente proprietari dell'alloggio che
pure hanno pagato e rischiano lo sfratto perché si
rifiutano di firmare un rogito con prezzo superiore a quello
stabilito dalla convenzione tra costruttore e Comune richiesto
sulla base di fantomatiche migliorie e maggiori oneri sostenuti
dal costruttore senza prova alcuna.
* In alcuni Comuni, tra i quali spicca Roma, chi è
già proprietario di uno dei nostri immobili e vuole
pagare quanto richiesto per l’affrancazione, di fatto una
nuova tassa, o la trasformazione, non può farlo, per
l’inerzia delle Amministrazioni preposte. I complicati e discutibili
metodi di calcolo per determinare la nuova tassa portano a
richiedere importi che potrebbero anche essere superiori agli
sgravi a suo tempo concessi dal Comune o da altri enti. Pertanto
chi tra noi vuole vendere il proprio alloggio non sa se, quando
e a che prezzo ciò sarà possibile. La situazione
è particolarmente grave per chi è stato colto
dai cambiamenti normativi e regolamentari nel mezzo di una
vendita di uno dei nostri immobili e si è impegnato
a pagare per acquistare un nuovo alloggio, in quanto oggi
rischia di pagare penali, di essere citato in giudizio per
danni nonché di perdere i benefici fiscali concessi
per l'acquisto della prima casa.
* Chi a Roma ha già pagato o deve pagare gli oneri
per la trasformazione del diritto di superficie in diritto
di proprietà piena è penalizzato da un blocco
delle relative pratiche dovuto a diverse e contrastanti interpretazioni
delle normative succedutesi nel tempo. Ma c’è di più:
laddove la convenzione tra costruttore e Comune abbia più
di venti anni, la legge prevede che il vincolo del prezzo
massimo di cessione decada con la trasformazione da proprietà
superficiaria a piena proprietà. Il Comune di Roma,
a differenza di molti altri, ha da qualche tempo richiesto
anche in questo caso il pagamento degli oneri di affrancazione,
con una delibera da molti ritenuta di dubbia legittimità.
* Chi negli anni scorsi ha acquistato uno dei nostri immobili,
gravato dai vincoli sopra ricordati, e l’ha pagato a prezzo
di mercato oggi medita se chiedere al venditore di essere
risarcito della differenza tra quanto corrisposto e il prezzo
massimo di cessione o perlomeno del costo dell’affrancazione;
molti pensano di citare in giudizio anche altri soggetti,
come notai, amministrazioni comunali, agenzie immobiliari
e banche.
La situazione sta diventando intollerabile. Il contenzioso
rischia di superare presto il livello di guardia. Nessun aiuto
sta venendo dai notai, punto abituale di riferimento in casi
simili. Riteniamo dunque di dover formulare alcune richieste
precise e urgentissime.
1. Trasparenza degli indirizzi e dell’azione amministrativa,
attraverso forme di pubblicazione dei dati e dei metodi di
calcolo sul web e incontri periodici tra amministratori e
cittadini. Riorganizzazione degli uffici competenti per renderli
più efficienti.
2. Definizione immediata, laddove ancora sussistano incertezze,
come ad esempio in oltre 100 Piani di zona a Roma, di parametri,
procedure e tempi inerenti sia le pratiche di affrancazione
dal vincolo del prezzo massimo di cessione sia quelle di trasformazione
del diritto di superficie in diritto di proprietà.
3. Revisione delle delibere comunali per conseguire una riduzione
dei tempi di lavorazione delle pratiche di affrancazione dal
vincolo del prezzo massimo di cessione, l’unificazione con
quelle di trasformazione della da superficiaria a piena, la
semplificazione di tutte le procedure, un taglio netto dei
costi, che non devono superare i benefici a suo tempo ricevuti,
opportunamente rivalutati, e la rateizzazione degli importi
richiesti.
4. Eliminazione dell’obbligo di affrancazione per chi trasforma
la proprietà nel caso la convenzione tra il costruttore
e il Comune abbia più di venti anni.
5. Introduzione di meccanismi di tutela dell’acquirente e
del venditore dei nostri immobili anche qualora le pratiche
di trasformazione o affrancazione siano in corso, tali da
evitare abusi e contenziosi futuri, nel rispetto delle disposizioni
legislative e regolamentari.
6. Soluzione del problema del valore di cessione
di tutti gli immobili acquistati nel corso degli anni a prezzo
di mercato, col beneplacito di pubblici ufficiali come funzionari
comunali e notai, e ora soggetti a richieste di rivalsa sui
venditori da parte degli acquirenti, alla luce della sentenza
summenzionata. Individuazione di procedure chiare e standardizzate
di composizione dei contenziosi che ne riducano la durata
e il costo.
Chiediamo a chi è interessato di firmare e di fare
il possibile per diffondere questa petizione.
Chiediamo alle Amministrazioni competenti di darci risposte
ma soprattutto di agire immediatamente per risolvere i problemi
sopra citati nel senso da noi indicato, in nome dell’equità,
dell’interesse pubblico e del senso civico.”
Per
firmare la petizione: Edilizia
convenzionata: sei proposte per uscire dal caos
Antonio
Barcella
www.collianiene.org
news@collianiene.org
